離婚したら、住宅ローンはどうなる?

離婚時の住宅ローンについてのよくある相談と解決方法

離婚後も自宅に住み続けたいけど、不動産は夫名義でローンも夫が支払っている。
財産分与など、他の条件次第では、住み続けられる可能性があります。
ペアローンを組んでいる夫から「家には自分が住むから、離婚後の住宅ローンは払わなくていいよ」と言われたけど、損をしているような気がする。
自宅を売却すれば利益が出ることを、相手が隠している可能性があります。もしそうだった場合は、ご自身の取り分に相当する金額を相手に請求することができます。
家の所有権と住宅ローンを自分名義に変えたい
借入先の金融機関の承諾を得ることが必要です。住宅ローンを借り換えるという方法もあります。
住宅ローンはペアローンで支払っているけど、離婚したらどうなるの?
引き続き双方に返済義務は残りますが、所有権を取得する側が相手の分の住宅ローンを借り換える等の方法でローンを一本化することができます。金融機関と協議して、承諾を得ることが必要です。

住宅ローンが残っている不動産は
財産分与でトラブルになりやすい

住宅ローンが残っている不動産の場合は、そうでないものと比べて財産分与が複雑になります。まず、不動産の評価額ですが、不動産の時価から、残っているローンの額を引いた額とするのが一般的です。

たとえば、時価3000万円のマンションで、住宅ローンが1000万円残っている場合には、3000万円-1000万円の2000万円が分与の対象となります。また、評価時期までに返済した元金充当分を分与の対象とする考え方もあります。たとえば、時価3000万円のマンションで、離婚時までに返済したローンのうち元金充当額が2000万円であれば、この2000万円が分与の対象となります。

アンダーローンとオーバーローン

不動産の分与を考えるにあたって、まずはアンダーローンかオーバーローンかを把握しておくことが大切です。

不動産の時価と住宅ローンの残高(残債)を比べて、不動産の時価が住宅ローンの残高を上回って、売却すれば利益が出る状態のことを「アンダーローン」といいます。反対に、住宅ローンの残高が不動産の時価を上回っていて、売却してもローンが残ってしまう状態のことを「オーバーローン」といいます。

アンダーローンの場合は、どちらかが住み続けるということでなければ、自宅を売却してローンを一括で返済し、売却益を夫婦で分けるという方法あります。この場合、ローンの支払いは残りませんので、離婚後のローンや所有権についてのトラブルを避けることができます。

オーバーローンの場合は自宅を売却してもローンが残るため、夫婦のどちらかが住み続けて、ローンの支払いを続けていくかたちになるのが一般的です。将来のトラブルを避けるため、離婚後は誰が住宅ローンを支払うのか、所有権を誰にするのか等を、明確に決めておくことが大切です。

住宅ローン付き不動産の財産分与の方法

住宅ローン付き不動産を分与する際には、不動産の名義、ローンの名義、ローンの残高、不動産の時価によっても違ってきますが、

  • 所有権を取得した側がローンの返済をする。分与の差額があれば現金で支払う
  • 売却して、代金から経費などを引いた売却益を分ける

等の方法があります。

(1)の場合、マンションの時価が3000万円で、住宅ローンが1000万円残っているとすると、2000万円が分与の対象となります。そして、分与の割合が2分の1ずつとすると、取得する側は、相手に現金などで1000万円を支払うことになります。

取得する側がローンの名義人でなければ、名義の変更をしなければなりません。変更には債権者(金融機関など)の承諾が必要であり、十分な支払能力がある場合や新たに保証人を立てるような場合でなければ承諾はされないでしょう。

(2)の場合は、不動産の時価よりもローン残高が上回っているとき(オーバーローン)は、売却してもローンが残ることになります。たとえば、マンションの時価が1500万円で、住宅ローンが2000万円残っているとすると、売却後も500万円の債務が残ります。この債務について、分与の対象にはなりません。

不動産の財産分与の基礎知識

財産分与の対象は、預貯金だけでなく、不動産も含まれます。分与の手順としては、まずは、不動産の時価を算定し、評価額を算出します。不動産会社に査定してもらったり、近隣で同じような物件の取引があれば、その価格を参考にしたりします。土地は路線価や公示価格を参考にしたり、不動産鑑定士に依頼したりする方法もあります。

その上で分与をすることになりますが、具体的な分与の方法としては、

  • 売却して、代金から経費などを引いた売却益を分ける
  • どちらかが単独所有し、分与の差額を現金で支払う
  • 相手方名義の家に住み、賃借権を設定して家賃を払う
  • 分与の割合に応じて共有する

など、様々な方法があります。

しかし、それぞれに良い点もあれば、悪い点もあります。(1)については、分け方が簡明であるというメリットがありますが、中古住宅であれば希望価格での売却が困難というデメリットがあります。(2)については、片方が従前の住まいと同じ場所に住むことができるというメリットがありますが、他方で差額の支払能力がないと困難であるというデメリットがあります。(3)・(4)については、支払能力についてはあまり問題となりませんが、離婚後も相手との交渉を続けなければならないというデメリットがあります。

不動産を分与する場合には税金の問題もありますので(後述)、どういう分け方をするのかは慎重に選択すべきです。

不動産の財産分与と税金

譲渡(分与をする)側

不動産を分与する場合は、実際には売買していなくても、分与する側が資産を売却して得た代金を相手に支払ったものとみなされ、支払う側に譲渡所得税が課せられる場合があります。居住用の不動産を分与する場合は、譲渡所得の特別控除(3000万円を限度とする・平成29年1月現在)が受けられます。さらに所有期間が10年を超える場合は軽減税率の適用が受けられます。ただし、この軽減税率は「親族以外の者への譲渡」に適用されるので、分与は離婚成立後に行うこととなります。

譲受(分与を受ける)側

不動産を受け取る側には、「不動産取得税」と、不動産の名義変更の際に「登録免許税」が課せられます。また、不動産の所有者になると、毎年「固定資産税」が課せられます。

離婚前の贈与で非課税扱いになる場合

結婚20年以上の夫婦であれば、一方が自宅用の土地や建物や土地・建物の取得金を贈与し、贈与された側が続けて住む場合は、2110万円(特別控除2000万円+通常の贈与税の控除額110万円)までは非課税です。もっとも、不動産取得税・登録免許税はかかります。贈与した側にも税金は課せられません。この制度を使うか、財産分与をするか、比較して検討する必要があります。

まずは一度、専門家にご相談ください。

離婚したら、住宅ローンはどうなる? まとめ

  • 住宅ローンが残っている不動産の評価額はどう計算するのですか?
    不動産の時価から、残っているローンの額を引いた額とするのが一般的です。
  • アンダーローン、オーバーローンとは?
    不動産の時価と住宅ローンの残高(残債)を比べて、不動産の時価が住宅ローンの残高を上回って、売却すれば利益が出る状態のことを「アンダーローン」といいます。反対に、住宅ローンの残高が不動産の時価を上回っていて、売却してもローンが残ってしまう状態のことを「オーバーローン」といいます。
  • 不動産の財産分与には、どんな方法がありますか?
    売却して、代金から経費などを引いた売却益を分ける、どちらかが単独所有して分与の差額を現金で支払う、相手方名義の家に住み賃借権を設定して家賃を払う、分与の割合に応じて共有する、など、様々な方法があります。
代表弁護士 中原俊明 (東京弁護士会所属)
  • 1954年 東京都出身
  • 1978年 中央大学法学部卒業
  • 1987年 弁護士登録(登録番号:20255)
  • 2008年 法律事務所ホームワン開所

一件のご相談が、お客さまにとっては一生に一度きりのものだと知っています。お客様の信頼を得て、ご納得いただける解決の道を見つけたい。それがホームワンの願いです。法律事務所ホームワンでは離婚に関する相談を受け付けています。

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