住宅ローンが残っている不動産は
財産分与でトラブルになりやすい

住宅ローンが残っている不動産の場合は、そうでないものと比べて財産分与が複雑になります。まず、不動産の評価額ですが、不動産の時価から、残っているローンの額を引いた額とするのが一般的です。

たとえば、時価3000万円のマンションで、住宅ローンが1000万円残っている場合には、3000万円－1000万円の2000万円が分与の対象となります。また、評価時期までに返済した元金充当分を分与の対象とする考え方もあります。たとえば、時価3000万円のマンションで、離婚時までに返済したローンのうち元金充当額が2000万円であれば、この2000万円が分与の対象となります。

アンダーローンとオーバーローン

不動産の分与を考えるにあたって、まずはアンダーローンかオーバーローンかを把握しておくことが大切です。

不動産の時価と住宅ローンの残高（残債）を比べて、不動産の時価が住宅ローンの残高を上回って、売却すれば利益が出る状態のことを「アンダーローン」といいます。反対に、住宅ローンの残高が不動産の時価を上回っていて、売却してもローンが残ってしまう状態のことを「オーバーローン」といいます。

アンダーローンの場合は、どちらかが住み続けるということでなければ、自宅を売却してローンを一括で返済し、売却益を夫婦で分けるという方法あります。この場合、ローンの支払いは残りませんので、離婚後のローンや所有権についてのトラブルを避けることができます。

オーバーローンの場合は自宅を売却してもローンが残るため、夫婦のどちらかが住み続けて、ローンの支払いを続けていくかたちになるのが一般的です。将来のトラブルを避けるため、離婚後は誰が住宅ローンを支払うのか、所有権を誰にするのか等を、明確に決めておくことが大切です。

住宅ローン付き不動産の財産分与の方法

住宅ローン付き不動産を分与する際には、不動産の名義、ローンの名義、ローンの残高、不動産の時価によっても違ってきますが、

• 所有権を取得した側がローンの返済をする。分与の差額があれば現金で支払う
• 売却して、代金から経費などを引いた売却益を分ける

等の方法があります。

（1）の場合、マンションの時価が3000万円で、住宅ローンが1000万円残っているとすると、2000万円が分与の対象となります。そして、分与の割合が2分の1ずつとすると、取得する側は、相手に現金などで1000万円を支払うことになります。

取得する側がローンの名義人でなければ、名義の変更をしなければなりません。変更には債権者（金融機関など）の承諾が必要であり、十分な支払能力がある場合や新たに保証人を立てるような場合でなければ承諾はされないでしょう。

（2）の場合は、不動産の時価よりもローン残高が上回っているとき（オーバーローン）は、売却してもローンが残ることになります。たとえば、マンションの時価が1500万円で、住宅ローンが2000万円残っているとすると、売却後も500万円の債務が残ります。この債務について、分与の対象にはなりません。

不動産の財産分与と税金

譲渡（分与をする）側

不動産を分与する場合は、実際には売買していなくても、分与する側が資産を売却して得た代金を相手に支払ったものとみなされ、支払う側に譲渡所得税が課せられる場合があります。居住用の不動産を分与する場合は、譲渡所得の特別控除（3000万円を限度とする・平成29年1月現在）が受けられます。さらに所有期間が10年を超える場合は軽減税率の適用が受けられます。ただし、この軽減税率は「親族以外の者への譲渡」に適用されるので、分与は離婚成立後に行うこととなります。

譲受（分与を受ける）側

不動産を受け取る側には、「不動産取得税」と、不動産の名義変更の際に「登録免許税」が課せられます。また、不動産の所有者になると、毎年「固定資産税」が課せられます。

離婚前の贈与で非課税扱いになる場合

結婚20年以上の夫婦であれば、一方が自宅用の土地や建物や土地・建物の取得金を贈与し、贈与された側が続けて住む場合は、2110万円（特別控除2000万円＋通常の贈与税の控除額110万円）までは非課税です。もっとも、不動産取得税・登録免許税はかかります。贈与した側にも税金は課せられません。この制度を使うか、財産分与をするか、比較して検討する必要があります。

まずは一度、専門家にご相談ください。